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案例三:转让未开发任何土地出让金、未取土地使用权证的土地的听从认定

2019年1月23日 - mg娱乐场www4355com

小说来源:最高人民法院应用管工学探究所编《人民法院案例选》二零零六年第4辑(总第66辑),人民法院出版社二零零六年版,第330-340页。

一、要点提示

以出让方式赢得土地使用权的一方转让该土地时,尚未依照出让合同的预定支付任何土地使用权出让金和获得土地使用权证书,只要该转让行为收获国土部门的允许依旧未来追认,且受让方已支出所有土地使用权出让金的,根据《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意,可以将团结在合同中的任务和无偿一并转让给第四人”的确定,应当认为该转让行为使得。

二、案例索引

一审:黑龙江省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院[2006]筑民二初字第95号(二〇〇六年17月11日)。

二审:辽宁省高级人民法院(2007)黔高民一终字第50号(二〇〇七年七月18日)。

三、基本案情

原告:合肥兴龙有限权利集团(以下简称兴龙企业)。

被告:中国石油化工股份有限公司江西南宁修文石油支公司(以下简称石化企业)。

案子事实:2002年1六月20日,兴龙公司与福建省黔西南布依族苗族自治州修文县海疆资源局签订《国有土地使用权出让合同》,约定:县领土资源局将修文县修文大道南侧面积1200平方米的国有土地以48万元价款出让给兴龙集团,用途为综合用地,兴龙集团在向县海疆资源局支付任何土地使用权出让金后领取《建设用地批准书》,取得土地使用权,修建竣事后换发《国有土地使用证》。2002年一月18日,兴龙公司向县领土资源局支付了土地使用权出让金5万元。二零零三年8月30日,兴龙集团与石化公司立下《加油站用地转让合同》及《补偿协议》,约定:兴龙公司将上述土地使用权转让给石化集团,并将土地使用权出让合同等有关手续交给石化公司,其他的土地出让金由石化集团一直向县国土资源局支付,石化公司补偿兴龙公司8万元(在加油站的建造进程中分期支付),合同及协商自两岸签字并经公证之日起生效。合同签订后,兴龙企业将《国有土地使用权转让合同》的原件及其支付土地出让金5万元的收据交给了石化集团。同日,石化公司向县版图资源局支付任何土地使用权出让金43万元。二零零五年二月7日,石化公司又向县土地资源局支付土地增值部分出让金1.2万元。同日,县版图资源局向石化集团公布了该宗土地的[2005]修国土资建字第02号《建设用地批准书》,有效期为二〇〇五年二月至二零零六年七月。同时,石化集团早先修建加油站的准备工作,于二〇〇五年向地面有关部门办理修建加油站的立项审批手续,有修文县版图资源局、遵义市公安消防支队、修文县环境珍贵局三机构在石化公司的《加油站新建申请表》上署名同意意见。二零零五年二月8日,修文县上扬与改革局向黔西南布依族苗族自治州经贸委编写《关于提请復苏修建修文县修文大道加油站立项的请示》,请示审批由石化集团建造修文大道加油站项目。二〇〇六年十一月18日,《修文县人民政坛办公会议纪要》明确:关于石化公司加油站规划选址的有关事情议定“鉴于白云至修文至久长的高等级公路可行性商量告诉未能如愿,该段公路与贵毕高等级公路连接点尚未规定,决定缓议”。为此,石化集团暂停加油站的修建准备工作。

诉争经过:二零零六年12月30日,兴龙公司向一审法院起诉,以“双方土地转让合同未经公证尚未生效,未办理土地改变手续,石化公司获取的《建设用地批准书》已超期失效”为由,请求确认其与石化公司订立的土地出让合同无效。一审之内,兴龙公司于二零零六年十月25日对县版图资源局提起行政诉讼,以“县海疆资源局颁发的(2005)修国土资建字第02号《建设用地批准书》所按照的《加油站用地转让合同》未见效,县国土资源局的发证行为侵凌了兴龙公司的合法权益”为由,请求撤废县版图资源局做出的公布该《建设用地批准书》的实际行政行为。在行政诉讼中,县版图资源局未提交证据,但答辩称“对于该宗土地,兴龙集团只交土地出让金5万元,其他出让金43万元是石化公司缴纳,石化企业持其与兴龙公司立下的土地转让合同申请办理土地使用许可手续,由此县土地资源局向石化企业公布《建设用地批准书》是顺应法律法规的规定的,近来该《建设用地批准书》确已过期”。
二〇〇六年五月20日,县法院(2006)修行初字第20号行政裁决书以“县领土资源局在举证期限内未提供做出其被诉具体行政行为的证据和所按照的规范性文件,视为县国土资源局的被诉具体行政行为并未对号入座的凭据”为由,判决取消县海疆资源局做出该《建设用地批准书》的现举行政行为,该行政裁决已奏效。

原报告称:2002年1三月20日,原告与修文县国土资源局签订《国有土地使用权转让合同》,约定国土资源局将修文明阳大道南侧1200平方米的国有土地以48万元的价款出让给兴龙集团。二零零三年一月30日,兴龙公司与被告人签订《加油站用地转让合同》、《补偿协议》,约定原告将前述土地出让给被告人,除原告已提交的5万元土地出让金外,剩余土地出让金由被告直接向土地资源局交付,并约定合同及协商自两岸签约并经公证之日起生效。由于双方缔结的土地转让合同未经公证尚未生效,双方又未办理土地改变手续,且被告人取得的《建设用地批准书》已超期失效,因此该土地出让合同应为无效。请求:(1)确认相互缔结的土地出让合同无效;(2)被告退还1200平方米土地使用权给原告;(3)由被告补偿原告经济损失4万元。

被告辩称:二者的土地使用权转让合同已实际履行,县国土局对双方的出让行为已确认并收到了被告交纳的土地出让金43万元及土地增值费12000元,原告亦早已驾驭被告办理了《建设用地批准书》,这个作为申明两岸已改成了合同需经公证才生效的约定,合同已无需公证,故原告已将其与国土局签订的转让合同转让给被告人,原告的哀求没有实际根据和法律依据,请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

四、评判处境

一审法院认为:当事人签订合同应当坚守法律、行政诉讼法律,《城市房地产管理法》第三十八条第一款规定“以转让情势得到土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列原则:(一)依据出让合同约定已经支付所有土地使用权出让金,并收获土地使用权讲明……”。兴龙集团在未支付完土地使用权出让金及未获取土地使用权阐明的情况下,与石化集团缔结《加油站用地转让合同》及《补偿协议》将土地使用权转让给石化公司,违反了上述法律的强制性规定,系无效合同。兴龙公司呈请石化公司返还土地使用权,因其尚未得到本案争议土地的使用权,故对其该诉请不予支持。兴龙公司主张的第一手损失4万元,因其未举证表明,亦不予襄助。按照《中华夏族民共和国都市房地产管理法》第三十七条第(一)项、第三十八条第一款第(一)项、《中中原人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条之规定,判决如下:一、原告中山兴龙有限义务公司与被告中国石油化工股份有限公司湖北厦门修文石油支公司于二〇〇三年12月30日缔结的《加油站用地转让合同》及《补偿协议》无效;二、驳回原告济南兴龙有限义务集团的任何诉讼请求。

石化集团上诉称:其与兴龙集团所签订的《加油站用地转让合同》为可行合同,原审适用法律错误,请求二审撤除原裁定,改判驳回被上诉人兴龙集团的诉讼请求。(1)双方的土地使用权转让合同已实际履行,国土局对双方的出让行为已确认并收取了石化集团缴纳的土地出让金43万元及土地增值费1.2万元,那一个行为声明两岸已改成了合同经公证生效的预订,同时表明土地部门也认同石化集团作为土地使用权受令人的身价;(2)依照《最高人民法院有关审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的表明》第九条“转让方未拿到出让土地使用权表明与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经收获出让土地使用权表明或者有批准权的人民政坛同意转让的,应当肯定合同有效”的确定,应认定本案合同有效。

二审法认定事实:当事人双方对原判认定的实际无冲突,二审法院予以肯定。其余,在该案二审时期,法院走访了修文县版图资源局。修文县海疆资源局认为,国土资源局将国有土地使用权出让给兴龙集团,兴龙集团提交出让金5万元后,又将土地使用权转让给石化公司,石化集团向修文县国土资源局交付了土地出让金43万元及增值部分出让金,并持《国有土地使用权转让合同》、《加油站用地转让合同》等步骤报名办理土地利用许可手续,修文县土地资源局向石化公司公布《建设用地批准书》,该颁证行为是符合法律法规的确定的,纵然该《建设用地批准书》因逾期而失效或途经行政诉讼被打消,但石化集团依法可以再度申请办理《建设用地批准书》。

二审法院认为:兴龙公司在与修文县版图资源局签订《国有土地使用权转让合同》后,与石化公司缔结的《加油站用地转让合同》、《补偿协议》是双边当事人在一如既往、自愿、协商基础上达标的情致表示一致的作为。按照该《加油站用地转让合同》、《补偿协议》约定的始末,兴龙公司其实是将其在《国有土地使用权转让合同》中的权利和无偿一并转让给石化公司,即透过对国有土地出让合同中义务及义务一并转让的章程间接转让国有土地使用权。此后修文县版图资源局收取了石化集团交付的土地使用权出让金43万元及土地出让增值部分出让金12000元,并为石化公司宣布了《建设用地批准书》,那讲明修文县土地资源局同意兴龙公司将其在《国有土地使用权出让合同》中的职分职分一并转让给石化集团,并以颁发《建设用地批准书》的款型确认了石化集团取得相应土地使用权。根据《中华夏族民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的义务和职务一并转让给第五个人”的确定,对兴龙集团将其在国有土地出让合同中的义务及义务一并转让给石化公司的一举一动,应认定为可行。同时,由于国有土地使用权受让方将国有土地使用权出让合同中的职责和义务一并转让的作为,依旧蕴藏国有土地使用权出让的元素,由此判断该行为是或不是行得通,还应适用《中中原人民共和国都会房地产管理法》第三十七条第(一)项、第三十八条第一款第(一)项的确定,即转让以出让格局获得的国有土地使用权的,转让方应当具备已支出任何土地使用权出让金、取得土地使用权证书多个标准。在本案中,石化企业既承接了兴龙公司在国有土地使用权出让合同中的受令人地位,同时其仍旧与兴龙公司国有土地使用权转让关系的受令人。即便兴龙公司只开发国有土地使用权出让金5万元,也未取得国有土地使用权阐明,可是石化公司在承接了兴龙集团在国有土地使用权出让合同中的权利和无偿后,支付了土地出让金43万元,修文县领土资源局已接到了在国有土地使用权出让合同中约定的漫天土地使用权出让金48万元,且石化公司还一向得到了《建设用地批准书》。由于《建设用地批准书》是人民政党土地行政高管部门对建设用地单位在建设项目尚未修建竣事前取得土地使用权的确认,对《建设用地批准书》可待建设项目修建完工后换发《国有土地使用权证》,故《建设用地批准书》具有临时土地使用权注解的出力,由此至此本案已符合《中中原人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第(一)项规定的国有土地使用权出让应当具有“已开发任何土地使用权出让金”、“已赢得土地使用权证书”的本来面目必要,故对兴龙公司与石化公司由此对国有土地使用权转让合同中权利及职务一并转让的法门直接转让土地使用权的作为,应当认定为有效。固然修文县国土资源局做出的颁发《建设用地批准书》的求举办政作为在此后展开的行政诉讼中被注销,可是法院撤废该具体行政作为的说辞是“修文县领土资源局在举证期限内未提供做出其被诉具体行政行为的证据和所根据的规范性文件,视为修文县版图资源局的被诉具体行政行为并未对号入座的证据”,即该具体行政作为是因为行政机关在行政诉讼中的诉讼态度及诉讼行为而招致被取消,由此该行政诉讼对另一法规关系的考评,无法从根本上影响对本案民事法律关系的认定,不可以否认修文县版图资源局同意兴龙公司将国有土地使用权出让合同中的任务和义务一并转让给石化集团的客观事实。此外,本院在二审时期经走访修文县土地资源局,该局至今仍认同和同意兴龙公司与石化公司里面的转让行为。因此,一审对本案适用《中华夏族民共和国都会房地产管理法》第三十八条第一款第(一)项的规定并无不当,但是一审未丰盛认识本案事实的特殊性,未能正确识别本案所波及的法网关系实质,从而未能正确地适用该法规规定,对此二审予以改判。至于兴龙公司与石化公司在《加油站用地转让合同》、《补偿协议》中约定“本合同协议自两岸签约并经公证之日起生效”,由于在上述合同订立后,兴龙公司按照合同的预订将相关手续(包罗《国有土地使用权转让合同》的原件及其交付土地出让金5万元的收据等)交给了石化集团,同时石化公司也按照约定向修文县版图资源局交付了别样土地使用权出让金43万元,那注明双方以实际行为改变了合同经公证生效的条款,根据《中华夏族民共和国合同法》第三十六条规定“法律、民法通则规规定仍然当事人约定选取书面格局订立合同,当事人未采纳书面格局但一方已经执行首要任务,对方接受的,该合同创建”、第三十七条规定“选拔合同书格局订立合同,在签名或者盖章往日,当事人一方已经举办主要任务,对方接受的,该合同创建”确立的原理,应当肯定本案当事人双方缔结的合同已建立并生效。由此,兴龙集团关于“合同未经公证未见效,因此合同无效”的说辞与法理相悖,不可以建立。兴龙公司还看好“双方未办理土地改变手续,由此合同无效”,由于兴龙公司从不实际取得争议土地的土地使用权注明,因此双方之间不设有办理土地使用权改变手续问题,故兴龙公司的该项理由无法树立。别的,兴龙集团看好“石化集团收获的《建设用地批准书》已超期失效,因此合同无效”,由于石化公司得到的《建设用地批准书》是还是不是因超期而失效的问题与两岸当事人之间签订的《加油站用地转让合同》、《补偿协议》是不是有效的问题并无必然联系,并且石化公司已为修建该加油站做了大量准备工作,其未能在(2005)修国土资建字第02号《建设用地批准书》的有效期内修筑加油站,是因为当地政党规划的原故而半途而返,故兴龙公司所持该理由也无法成立。上诉人石化集团有关“双方以实际行为改变了合同经公证生效的预约,国土部门已确认了双面的出让行为,由此合同应当有效”的上诉理由创造,二审予以采用。综上所述,兴龙集团与石化公司缔结的《加油站用地转让合同》、《补偿协议》已建立生效,其中涉及国有土地使用权转让部分从没违反我国法律的禁止性规定,兴龙公司看好该合同无效的说辞均无法建立,故对其请求确认该合同无效的诉讼请求应予以驳回,同时对其基于合同无效的主张而提议的其余诉讼请求也应有拒绝。一审宣判适用法律错误,二审予以改判。据此,按照《中华夏族民共和国刑事诉讼法》第一百五十三条第一款(二)项的规定,判决:一、裁撤江西省毕节地区中级人民法院(2006)筑民二初字第95号民事判决;二、驳回福州兴龙有限义务集团的诉讼请求。

五、案件评析

评判本案的关键在于,判断兴龙集团与石化集团签订的《加油站用地转让合同》是还是不是可行。为此,应当弄清以下问题:一是兴龙公司与石化集团法规关系的性质;二是县领土资源局相关行为的法度效果;三是县国土资源局为石化公司发布《建设用地批准书》的行政作为被人民法院行政裁决打消的实际是或不是影响《加油站用地转让合同》的出力。

(一)兴龙集团与石化公司法规关系的性能。

1.兴龙公司是将其在《国有土地使用权出让合同》中的义务和任务一并转让给石化集团。在该案中,县领土资源局已同意兴龙公司以转让格局得到诉争土地的使用权,双方订有《国有土地使用权转让合同》,兴龙公司已交由部分土地使用权出让金5万元,后兴龙集团与石化公司缔结《加油站用地转让合同》、《补偿协议》约定,将兴龙集团在《国有土地使用权出让合同》中收获的土地使用权转让给石化集团,由石化公司向县版图资源局支付剩余部分土地使用权出让金。根据该《加油站用地转让合同》、《补偿协议》约定的内容,兴龙公司实在是将其在《国有土地使用权出让合同》中的义务和义务一并转让给石化集团。

2.兴龙集团转让给石化公司的是一种债权。鉴于兴龙公司绝非得到土地使用权证,因此其转让的是绝非实际得到的国有土地使用权,在性质上是一种债权,而非真正含义上的国有土地使用权。由于兴龙集团转让给石化公司的是一种债权,因此兴龙公司与石化公司之间不设有物权变动的问题。

(二)县土地资源局相关行为的法度效应。

1.县海疆资源局同意兴龙公司将其在《国有土地使用权转让合同》中的权利和无偿一并转让给石化公司。县国土资源局收取了石化公司提交的结余部分土地使用权出让金43万元及土地出让增值部分出让金1.2万元,并为石化集团揭橥了《建设用地批准书》,那申明县领土资源局同意兴龙公司与石化集团里面的这一出让行为,根据《合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意,能够将团结在合同中的职责和无偿一并转让给第五人”的确定,兴龙公司将其在《国有土地使用权出让合同》中的责任职分一并转让的作为应为有效。

2.县土地资源局为石化集团颁发《建设用地批准书》,从物权角度确认石化公司得到了对诉争土地的土地使用权。鉴于《建设用地批准书》是人民政党土地行政主任部门对建设用地单位在建设项目尚未修建竣工前赢得土地使用权的肯定,在实际操作中,对《建设用地批准书》可待建设项目修建竣工后换发《国有土地使用权证》,因此《建设用地批准书》具有临时土地使用权讲明的出力。即使,兴龙公司转让给石化集团的是一种债权,兴龙集团与石化公司里面不设有物权变动的题材,可是由于县海疆资源局同意该转让行为并为石化集团发布具有临时土地使用权证书听从的《建设用地批准书》,因此石化公司赢得的义务具有了产权效力。

3.《建设用地批准书》的定期,并非土地使用权存续的时限。它在性质上是行政管理方面的渴求,其意义在于促进职分人在规定期限执行和到位建设作为以尽早选取土地,因此《建设用地批准书》超期并不等于土地使用权就丧失。

(三)关于县海疆资源局做出的揭露《建设用地批准书》的实际行政作为被行政裁定裁撤的题目。

1.在本案中石化公司取得土地使用权,是依照县版图资源局与兴龙公司签订《国有土地使用权转让合同》、兴龙公司与石化集团订立《加油站用地转让合同》以及兴龙公司和石化公司已向县土地资源局支付所有土地出让金的民事法律事实,县版图资源局颁发《建设用地批准书》是对石化公司获取土地使用权的认可。固然,县领土资源局给石化公司揭橥《建设用地批准书》的行为是行政作为,不过出于《建设用地批准书》具有临时土地使用权证书的出力,它是对石化集团赢得土地使用权的认可,由此,县领土资源局给石化公司揭示《建设用地批准书》的一言一动,同时又是产权行为。而对产权行为的效劳应当从民事法律的角度开展评比,故对石化集团是否应该得到土地使用权的题材、县领土资源局是或不是合宜向石化公司公布《建设用地批准书》的问题,最后应该从民事法律的角度进行勘察。

2.法院行政裁决裁撤该具体行政作为的说辞,是“县土地资源局在举证期限内未提供做出其被诉具体行政行为的证据和所根据的规范性文件,视为县海疆资源局的被诉具体行政行为尚未对号入座的凭据”,即该具体行政作为是因为行政机关在行政诉讼中的诉讼态度及诉讼行为而造成被吊销,那是从国际法角度考量行政行为的合法性及行政出力,而非从民事法律角度考量石化公司获取土地使用权的合法性及产权听从。况且法院经走访县土地资源局,其代表可为石化企业再一次宣布《建设用地批准书》,故此从现举行政管制的角度还原石化公司得到土地使用权的物权出力亦无障碍。由此,前述行政裁定对另一王法关系的评议,无法从根本上影响对此案民事法律关系的认同。

3.至于本案《加油站用地转让合同》是或不是因未经公证而未奏效的问题,二审法院已经论证得格外理解,此不赘述。

综述,二审法院认定《加油站用地转让合同》已建立并生效是不利的。

(一审合议庭成员:毛争青,周立新,毛永洪;二审合议庭成员:李蓉,张受琪,唐正洪;编写人:唐正洪;义务编辑:郎贵梅)

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